蛋壳公寓深陷多重危机，两面三刀反遭查

                       


蛋壳，

一家在美国成功上市的公司，

告诉我们，

商业的套路，其实可以这样。

几乎是豁出去了把房东和租客往死里坑。左手借着疫情为由让房东免一个月房租，右手只补偿租客10天房租。对武汉的租客倒是稍微宽容点，可以补偿一个月房租，但同时却要求武汉的房东后面3个月房租都不要收了。

总之，租客少付100元，我就要少给房东300元，在这个节骨眼儿上，蛋壳这笔账算得太精。

更何况，蛋壳补偿给租客的这笔钱还不能提现，只能下次缴费再抵扣。这相当于什么？我们算一下，蛋壳公寓去年的招股书里显示：共有40.67万套房源，这次疫情沟通7万套房主免租（每个月给房东的租金是4000元），相当于账上一下子多了3个亿的实际可用现金。

甚至态度很是强硬地给房东和租客出了两道双选题：

房东：疫情这么严重，要么按我们要求免租金，要么就解约。 租客：2月份租期到啦？回不来？没事，要么退租，要么继续租一年。

这种霸王硬上弓的态度，就差把NO FACE两个字写纸上。骚操作的目的太过明显，搁谁不慌？

业主们意识到苗头不对，纷纷决定解约、收回房子。最苦的还是租客，微博上随便一搜蛋壳，出来的话题都是：被退租、被强制退租，疫情之下还被要求搬家，交了1年的的房租不给退也不让住......

不难看出，房东和租客都是受害者，原本维持中间平衡的蛋壳出了问题，激化了三方的矛盾。疫情之下，屋漏偏逢连夜雨。用蛋壳员工自己的说法是，知道自己做这个事不要脸，但是现在不能要脸，要命！



前两天也有朋友给我发过一段武汉房东和蛋壳客服通话的录音，一句话来说，就是房东问蛋壳要房租，蛋壳说不行，你不能理解一下我吗，武汉疫情这么严重，都没有复工，怎么打款？只能等解封后再说。语气很是强硬和不耐烦。

最打脸的是什么？有业主反映，自己没有跟房客说要断水断电，蛋壳却自作主张用断水电威胁房客搬走，并且还说是房东说的。

老王看到这出闹剧之后只有一个感慨，真是从未见过如此厚颜无耻之人。让房东理解你的时候，你又理解过租客了吗？不想做恶人，还想两面拿钱，老王还真想口吐芬芳了。

这两天老王在收集蛋壳信息的时候，发现一个情况，矛盾最大的还是房客和租客。看到之前蛋壳两面三刀的做法，心里难免怀疑有蛋壳内部人士故意转移矛盾。微博上业主和租客经常吵起来，蛋壳维权一线的朋友也说，微信群里也是这样。经常聊着聊着互相怀疑是蛋壳卧底，维权进行的异常艰难。

这对其实不是想维权的人希望看到的现象。鹬蚌相争，渔翁得利。在这个时候，最好的做法是房东和租客联合起来给蛋壳施压。为什么这么说？都是蛋壳逼的！

房东如何选择？

在整件事上，主动权在房东，我们首先来看房东的情况。

房东和蛋壳的矛盾产生的原因是同不同意免租期。如果选择同意，这是蛋壳希望看到的，双方意见一致。如果不同意，那就有2种可能：打款or 解约。

继续拆解，蛋壳同意打款的话还会有4种情况：

正常打款，不存在争议； 延迟打款，但在合同约定的15个工作日内给到； 延迟打款，超过15个工作日才能给到；假装同意打款，实际上用拖延法，没钱打。

在这个情况下，老王看到的情况是部分房东收到钱了，部分没有收到钱。而那部分收到钱的房东主要是北京的。原因是什么，老王猜测很可能那些房东的房子还是盈利的。蛋壳目前很艰难，但还没有到完全运营不下去的情况，要渡过危机，这些盈利的房子必须留住。

如果选择解约，那么就有2种情况：

协商解约。最理想的协商结果是押金和家具留下，水电结清，租客离开。蛋壳以不可抗力为由解约，走法律程序，同意的话与协商解约结果相同，不同意的话打官司。如果走这条路，一年半载的维权成本能不能坚持下来不说，蛋壳那时候还在不在也成了问题。结果很可能是竹篮打水一场空。

但是按照目前的局面来看，即使协商解约也不会那么顺利，真正做起来成本相当高。因为蛋壳的租客有一大半使用的现金贷，也有人预付半年甚至3个月的房租，能在这个特殊时期心甘情愿走的确实是少数人。而且现在已经有维权的租客说，蛋壳就是以不可抗力为由要求解约的。也就是说，对房东这边走仲裁的可能性非常大。

在这种情况下，房东考虑的就是，蛋壳说打款，我到底能不能收到钱，他们是不是在看人下菜碟。既然这打款不一定收的到，解约肯定会损失。

所以对业主最优的选择是自己选择掌握主动权，如果蛋壳不按合同规定，就要求解约。给蛋壳施压，拿到房租的可能性就大，最坏的结果也不过和之前一样。

租客怎么应对？

那么在这种情况下，我们来看看租客。租客和蛋壳矛盾的在于：蛋壳要解约，我要不要同意。

我们继续来拆分，租客同意就有2种情况：

蛋壳按照合同支付违约金，退房租、押金。在疫情没有完全解除的情况下要找四处奔波看房。蛋壳以不可抗力为由强制解约，不支付违约金，退房租、押金。同样需要承担疫情风险，短时间内找房。

不过按照蛋壳现在的做法，被退租的租客其实只有一个选择：被强制解约。目前已经有租客收到补偿，但是和之前的骚操作一样，只能用于下次的租金、服务费等费用抵扣。更不用说还有人用的是租金贷，也就意味着被退租之后，租金贷还需要继续偿还。

所以被解约，对租客来说成本最大。

那不同意解约同样面临2种情况：

继续住蛋壳的公寓，只不过转租到其他地区。需要在约定时间内搬走，自己承担转租成本、租房差价，以及垃圾服务。走司法途径维权，个人维权来说势单力薄，能有理想结果很难。想成功只能团结起来投诉蛋壳。

要想早点脱坑，避免未来成本增加怎么办？所以租客的最优选择就是呼吁蛋壳压迫的租客一起找政府解决问题，给蛋壳施压。这时候租客和房东争论没有半点作用，因为你与房东之间没有任何合同约束，争不出个所以然。

所以，现在对房东和租客只有两个选择：

要么一起维权，对蛋壳施压； 要么一起沉默，期待蛋壳可以渡过难关。

但面对蛋壳公寓现在的情况，现在很多人的想法其实是，蛋壳资金量有限，谁先维权拿到钱，谁先解脱。

我有一个同事就经历过类似的事情。2018年寓见公寓爆雷，他那段时间恰好租的寓见的房子住。也和蛋壳现在情况一样，寓见的维权群到处都是，报案的人也特别多，谁的心里都没底。但是他住的地方有5个人成功脱坑。既没有到租期，又能提前拿到押金退租。

怎么做到的？在其他人一起组织队伍维权的时候，这5个人单独找业主谈，找公寓谈。公寓觉得人少，诉求可以满足，业主觉得这些人不好应对，怕事情闹到不好收尾。所以成功了。

但是，一栋楼两百多个人，其他租户全部没有维权成功。

老王其实觉得这个做法不那么地道。零和博弈，你成功了，一定意味着其他人的利益收到了损失。

蛋壳能自救吗？

那么，蛋壳究竟能不能渡过难关？老王觉得很难。

我们知道很多长租公寓作为二房东，赚的是房租差价和服务费。比如蛋壳从房东手里4000元收来的房子，隔成三间出租，一个房间收2250，差价就能赚2500元。

但是蛋壳2019年全国18个重点城市，全年平均租金下降13.21%，利润空间被大大压缩。同时面对抢房源、扩张市场等大额支出，也导致长租公寓的运营成本直线上升。根据蛋壳招股说明书的数据，2018年之后，蛋壳租赁成本占比超过80%；绝对额也从2017年的5.12亿，上涨到2019年的44.5亿。



那么这种情况下，钱从哪里来呢？一个字：借！

蛋壳的负债主要分为两个部分：一个是银行借款，另一个就是预收账款。

2019年9月末，蛋壳公寓的借款总额为47.01亿元。其中短期借款为主，占总额的90%左右。相较于3个月的短期借款，成本投入都是长期，有明显的资金周期错配。

47.01亿元看起来金额不小，也只能刚刚抵掉租赁成本部分。蛋壳续命的关键来了，靠负债的另一部分：预收账款。

它是怎么产生的？万恶的租金贷！假如你租了蛋壳的房子，付了首月的房租之后，他们就拿着你的信息，从合作的银行申请一笔贷款，金额就是11个月的房租之和。

这笔钱一次性打给蛋壳公寓，然后租户每个月再向银行还钱，公寓定期给房东支付租金。这部分提前收到，但是还没支付给业主的房租，就形成一个巨大的资金池，可以拿来收房源，装修房屋，支付员工工资......

2019年12月25日，住建部等六部委为了规范这个市场，曾发文明确租金贷收入占比，不能超过租赁企业租金收入的三成。但是蛋壳有多少了？2019年前9个月，蛋壳租金贷占收入的比重，大约为80%。

这意味着，蛋壳公寓续命的钱，要被砍掉了。

所以，要想自救，租客和业主必须团结起来维权。现在已经有各地的住建部陆陆续续开始约谈蛋壳，虽然还没有什么结果。但是至少也说明集体维权的声音是能够被听见的。

长租公寓还能住吗？

最后再说一点没有住蛋壳，但是也在租长租公寓的朋友们关心的问题。蛋壳出了这个事，复工后，自己的房子还能不能住？

老王觉得，长租公寓之所以短命，一个是做着二房东买卖，利润空间不够，另一个是靠着租金贷续命。万一黑天鹅或灰犀牛来了，资金链断裂，对租户影响太大。

所以，要租长租公寓需要看两点：

一个是做长租公寓的是不是二房东，另一个是有没有租金贷。

当然，最核心的，一定要仔细看租房合同。特别是：解约条款、房租支付、违约责任，这三个的说法。

最后，事已至此，只希望蛋壳公寓，你最后的吃相不要太难看！

这里老王整理了一些投诉维权渠道，供需要的朋友参考：

1. 电话12345转0，投诉蛋壳登记，要有合同号+联系电话；

2. 黑猫集体投诉

（https://tousu.sina.com.cn/grp_comp/view/G17348556261/）；315投诉（https://n.xfb315.com/searchfrom=indexsearch=%E8%9B%8B%E5%A3%B3）

4. 深圳住建局投诉电话83788218，网上或微信均可（http://zjj.sz.gov.cn/)；

5.蛋壳客服电话4001551551转6，投诉蛋壳员工和并明确表示不同意延长免租期（拨打前准备录音），客服会记录地址和联系电话。

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