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小投资者在房地产中赚钱的方法

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从进入千禧年以来,加拿大的房地产市场热了一轮又一轮,从Vancouver, Toronto到Calgary、Edmonton,又到Saskatoon、Regina。一浪高过一浪炙手却绝非炒作的高潮中,你快乐了几次?2007年我听过关于房地产投资最强的话是:“本来想投机的,怎么就成了投资呢?”-- 怎么这些机会在自己发现的时候就已经太迟砸在手里了呢?

如果我们仅仅盯在靠市场带动房价上涨、追风逐浪上,那只是房地产市场游戏中的一小部分。对于房地产,我们得先知道都可以做些什么、基本原理是什么,才能知道自己要什么,才不致因叶失林。

1.Buy and Live: 自住房增值。我们认同“Live where you want, but invest where the numbers make sense”,但是,自己的房子毕竟也是笔投入,最好能增值,在你喜欢的地方低于市场价买进当然是最好不过,只是这样的房子在现在这样的市场上往往不只你一个人在紧盯着,最后的成交价也可想而知。最后除却每年花费在房子上的开销,看看自己究竟能赚多少。

2.Buy and hold-- long term rental property: 在合法出租的基础上,这是房地产最好的投资方法。关键是:要至少Break-even (同时有合理的增值),这跟房子所在区域最有关,跟你选用的financing structure也息息相关。有Negative Cash flow的房子只能在比如Alberta这样增值强劲、并且没有租金管制的市场适用:房价先涨上去、租金再涨起来,如此循环,很快就能有正的现金流。另外,异地投资需要优秀的team合作,找deal、管理房子。不合法出租不属于正常投资范围,风险自担。

3.Flipping:短期买卖的关键是知道你的买家在哪里;还要能控制时间、成本和质量。通过改变外貌和结构等投资回报高的工作、能快速增加房子的附加值,在一个市场上升的前期和中期,这是很好的方法。如果你不是装修师傅,那么你一定要用Business的运作方法来严格操作,否则很快就会Burn out。同时,要考虑到所得是Capital Gain、是要交税的。在这里,投资和投机只是一线之差,切记要保本。拿自己的自住房来每年Flip一次是不错的办法,如果你和家人不介意频繁搬来搬去、而且长时间生活在工地环境的话。

4.Add value:  通过更改zoning,比如Residential改成Commercial;更改用途,比如Single family改成Duplex,Triplex等等。关键也是对市场的了解、要充分发挥想象力。

5.Pre-construction:买预售房属不属于投资还值得界定,主要因为:未来的市场未知(任何投资从来都不是基于预测市场);相同房子同时期的大量增加对房价、出租率的影响;建筑商施工的因素;新Neiborghood的不完善不确定;现在付的货币比未来几年值钱、资金积压贬值;等等。当然,如果你用2,000,000元像用2000元那样(风险承受能力),买几个高价楼花赌一把多伦多的Downtown是不是未来的曼哈顿也不见得就是无风之浪。

5.Build New(House): 关键也同flip一样是:知道你的买家在哪里和成本、质量控制。新建和扩建的费用平均大约在110-150/平方尺,这样下来,你要卖到60万的房子,除去建筑成本、经纪费、Closing费、Holding Cost、还有你的利润(按10%算),你的买入价就只能在25万左右。买到这样的房子和成本质量控制都需要经验和耐心。过百万的高端房计算方法相同。你应该很清楚这里面能确确凿凿低风险赚钱的是谁:Builder。

6.Lease-to-Own: 适用于中高端房源。把房子先出租给客户,并给予他以后买下来的权利,租金可以折算成买房的钱。这样你前期定下来卖给他的价格可以高于现在市场价,你的租客也会更爱惜“他的”房子;最后,根据统计:很多人到了期满并不买,所以你又可以拿来卖了。这种策略中,你应对的大多数是漂亮房子,赏心悦目。

7.Buy wholesale, sale retail: 比如把Apartment变成Condo,买楼卖单元;又比如买下一整块地、再分割成小块单个卖。这里大有文章可做,如果你知道怎么玩。

8.Buy buildings: 就是买下一座住宅楼(一层没有商铺的那种纯住宅楼,否则financing不同)。据资料表明、现在不超过24个单元的房子很难有好的现金流。关键是你发现deal、谈判、构架Financing和操作Business管理Team的能力。

9.Buy land: 如果你有足够的资金并且了解市政规划,会有很好的增长收益。因为这种投资没有现金流。

10.REIT: 这是房地产投资基金,它的长期表现好过大多数标准指数。对于忙碌的你也是个不错的选择,当然回报会比较平衡,你对于它的投资项目和管理也没有什么控制力,也就是说对于自己的投资没有什么控制力。

11.投资公司入股:比如,集资买房、买地。这里要考虑到:资金的可流动性、你对投资项目的控制程度、投资公司的信誉和水平、投资周期是否符合你的投资时间、是否有合理的退出策略等,最后才应该是投资回报率。毕竟,投资的原则是:保本、保本、再保本。

在房地产投资中,financing structure最重要,它能成就一个deal,也能葬送同一个deal。

‘缘’是你碰上了一个机会,‘份’是你把握住了这个机会。感情如此,投资亦如此。如何才能把握住机会,在于了解自己的投资目标、生活方式、人生目标;了解投资的各种方式;最后再加上不断的实践,才不会错过那些能带领自己达到人生财务目的投资项目。

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评论 5

O阳锋  曼省名人  发表于 2008-3-27 01:14:44 | 显示全部楼层
现在房价都在狂涨...是不是快要跌了?
求女王~! @-->------

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yaow929  曼省名人  发表于 2008-3-27 08:42:35 | 显示全部楼层
近期之内跌很悬,看看那些疯狂来WINNIPEG投资的投资者就可以了....本地人买房投资的很少.

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O阳锋  曼省名人  发表于 2008-3-27 12:47:15 | 显示全部楼层
这房价已经涨了N多年了.....
再说,美国房价已经跌的不成样子了..难道对加拿大没有一点影响吗?
求女王~! @-->------

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yaow929  曼省名人  发表于 2008-3-27 13:23:16 | 显示全部楼层
目前还没影响的..

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O阳锋  曼省名人  发表于 2008-3-29 03:35:19 | 显示全部楼层
加拿大也就是靠新移民带来的资金撑着....
没新移民...早步美国后尘了......
求女王~! @-->------

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